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Como funciona um contrato de aluguel com opção de compra

Como funciona um contrato de aluguel com opção de compra

Não seria bom poder fazer um "test drive" em um imóvel antes de se mudar de fato para lá? Ver se você se adapta à rotina do bairro e aos vizinhos pode melhorar muito sua qualidade de vida no que diz respeito à moradia. Por essas e outras razões, os contratos de aluguel com opção de compra estão na ordem do dia. Devido à baixa do número de vendas, muitos proprietários têm decidido optar por este tipo de contratos para incentivar assim a compra das moradias. Não obstante, sabemos realmente como funciona um contrato de aluguel com opção de compra? Neste post do umCOMO explicamos tudo em detalhes.

Contrato de locação com cláusula de opção de venda do imóvel

Em primeiro lugar, é preciso esclarecer alguns detalhes sobre o contrato de locação com opção de compra. Vamos a eles:

O que é o aluguel com opção de compra?

Este tipo de contrato permite o aluguel de uma moradia por um tempo determinado e estipulado. Depois deste período, o inquilino terá a opção de comprar a moradia, tendo evidentemente prioridade frente a outros compradores.

É preciso ressaltar que pela Lei do Inquilinato, o inquilino de um imóvel tem legalmente a preferência para comprá-lo uma vez que o proprietário colocar à venda, conforme o art. 27 da lei. Cabe ao locatário manifestar essa preferência em até trinta dias, caso contrário perde a chance de adquirir o bem.

Contudo, o que diferencia esse padrão do contrato de locação com cláusula de opção de compra do imóvel é que as parcelas do aluguel já funcionam como um abatimento no valor do imóvel, se ao final do contrato o inquilino optar por comprá-lo.

Qual é o benefício para o locatário/comprador?

O benefício está no fato de que o aluguel mensal que o locatário entrega durante esse período de tempo estipulado, será deduzido ao preço final de compra. Portanto, durante os anos de aluguel, o locatário está realizando um investimento. Também contará com mais tempo para se decidir sobre a compra.

De acordo com reportagem veiculada na Folha de São Paulo[1], cada vez mais esse tipo de contrato vem sendo utilizado. Em depoimento ao jornal, o diretor da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade, Emerson Weslei Dias, essa é uma alternativa que faz sentido tão somente para quem de fato deseja adquirir o imóvel, visto que as mensalidades são mais altas do que um aluguel comum, já que se trata de uma espécie de "entrada".

Contudo, o especialista reforça que é melhor do que pegar um financiamento bancário e é uma ferramenta especialmente útil para aqueles que desejam ter casa própria, mas encontram dificuldades no que diz respeito a guardar dinheiro para atingir esse objetivo.

Veja mais informações em nosso artigo Como funciona o financiamento de casa própria.

Qual é o benefício para o locador/vendedor?

O locador passará esse período recebendo uma quantia fixa, portanto, esse imóvel não ficará parado sem trazer rendimento. Também não terá a preocupação de procurar um comprador, já que ele estará morando no imóvel de pronto. Se você é proprietário, confira Como avaliar um imóvel para venda.

Quais são as desvantagens deste tipo de contrato?

É importante revisar conscientemente o contrato. No mesmo devem constar quantos anos poderá estar o inquilino na moradia antes de contar com a opção de compra. Também devem constar aspectos básicos como quem assume as despesas de condomínio e IPTU.

Uma das desvantagens desse tipo de contrato são as variações de IPC. Pode ser que no momento da compra, nossa futura moradia já não valha o que valia antes, mas se tivermos assinado o preço, não temos direito ao abatimento. Além disso, normalmente as entradas destas moradias costumam ser mais caras que os depósitos que se realizam em um aluguel normal. Portanto, o investimento inicial é mais elevado.

Direitos do inquilino e obrigações do proprietário

Entre os direitos do inquilino está a faculdade de poder desistir da compra do imóvel a qualquer tempo. É importante saber que o inquilino que aceita um contrato com opção de compra, que não estará obrigado a comprar a mesma ao finalizar o período de aluguel estipulado. Simplesmente contará com a opção, como seu próprio nome indica. No entanto, como já enfatizamos, esse modelo de contrato é ideal para quem realmente planeja comprar o imóvel, uma vez que as prestações costumam ser mais altas do que as de um aluguel comum.

No que diz respeito às obrigações do proprietário, uma vez finalizado o tempo de aluguel, o proprietário não poderá se negar a vender a moradia. Não obstante, é melhor se certificar legalmente disso, pois se o proprietário falecer antes da venda ter sido concluída, os herdeiros podem se negar a vendê-la e criar algum tipo de problema, uma vez que este imóvel entraria no espólio. Isso pode dar uma boa dor de cabeça na Justiça, então fique atento à essa desvantagem.

Cláusula de opção de compra em contrato de locação: modelos

O contrato de locação com reserva de compra é relativamente novo, por isso podem surgir algumas dúvidas sobre como surgirá a cláusula no contrato de aluguel com opção de compra. Vejamos o que não pode faltar:

  • É preciso deixar claro logo no objeto do contrato que se trata de uma locação com reserva de compra, bem como o valor de venda combinado entre as partes.

Observe este modelo de contrato[2], com grifos nossos:

CLÁUSULA 7ª – Dentro do prazo de locação (06 meses) os LOCATÁRIOS deverão exercer o DIREITO DE COMPRA do imóvel descrito no objeto contratual nas seguintes condições:

PARÁGRAFO 1º - O valor de venda pactuado é de R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil). Havendo o a compra e pagamento do imóvel até dia 00/00/2019, haverá o desconto de R$ 50.000,00 (cinquenta mil), resultando, nessas condições, no valor final de R$ 500.000,00 (quinhentos mil).

PARÁGRAFO 2º - O pagamento deverá ser feito à vista ou através de entrada (valor ou percentual?), mais financiamento bancário do restante.

PARÁGRAFO 3º - Caso a compra e o pagamento do imóvel sejam feitos dentro do prazo de locação, os LOCATÁRIOS/COMPRADORES ficarão isentos do pagamento dos aluguéis a vencer.

A partir da análise da cláusula e dos parágrafos, podemos concluir que em um contrato de locação com opção de compra devem estar presentes:

  • O prazo disponível para os inquilinos comprarem o imóvel;
  • O valor a ser descontado do valor total do imóvel, considerando os aluguéis que foram pagos;
  • A forma do pagamento do restante do imóvel;
  • A desobrigação de pagar aluguel após efetivar a compra do imóvel.

É preciso que o comprador fique atento que a compra e venda de imóveis é um ato solene, então para de fato ser possuidor da casa/apartamento é preciso fazer o registro no Cartório de Registro de Imóveis da sua região, onde o proprietário original passará o bem para o seu nome.

Se pretende ler mais artigos parecidos a Como funciona um contrato de aluguel com opção de compra, recomendamos que entre na nossa categoria de Economia e Negócios.

Conselhos
  • Tenha a assessoria de um advogado antes de tomar a decisão.
  • Leia corretamente o contrato antes de assiná-lo.
Referências
  1. NOGUEIRA, Fernanda. Aluguel vira entrada de apartamento em novo modelo de venda. Folha de S. Paulo. Disponível em: <https://www1.folha.uol.com.br/sobretudo/morar/2018/11/1984611-aluguel-vira-entrada-de-apartamento-em-novo-modelo-de-venda.shtml>. Publicado em 24 de novembro de 2018. Acesso em 20 de outubro de 2020.
  2. GRAÇA, Michael. Contrato de Locação com Reserva de Compra. Disponível em: <https://michaeldagraca.jusbrasil.com.br/modelos-pecas/667997158/contrato-de-locacao-com-reserva-de-compra>. Acesso em 20 de outubro de 2020.
Bibliografia
  • BRASIL. LEI nº 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991 - Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em 20 de outubro de 2020.

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46 comentários
A sua avaliação:
Vanderlei S. São José
Preciso de orientações urgentes sobre tal modalidade de contrato de locação com opção de compra para um Apartamento para moradia, sendo que por acaso se confunde com Arrendamento?
Maria de Lourdes Felicia dos Santos Felicia Santos
envie modelo de Contrato de Locação de Imóvel Residencial usado, Porteira Fechada com reserva . Se possível citar Lei e seus artigos,
Agradecida
rafael
Alguém conseguiu o modelo deste contrato?
A sua avaliação:
Marcelo
Estou precisando de um modelo dessa cláusula de opção de compra em contrato de locação de imóvel residencial, se puder me ajudar agradeço muito. Obrigado
Elizabeth Bittencourt
Existe alguma regulamentação legal sobre esse tipo de contrato?
CrisHanni
Gostaria de um modelo do contrato de aluguel com opção de compra
MARIA VERONICA
Nesse contrato de locação com opção de compra pode ser mencionado uma comissão para a imobiliária que intermediou a operação? Se não for a percentagem usual de 6%, pode ser considerado pelo menos a metade 3%? Seria legal isso? Afinal de contas, durante a intermediação os aspectos de locação e de compra foram discutidos, tanto que nesse contrato já é fixado um valor de compra para o imóvel.
Ricardo
Sim, é possível. mas deve ter atenção em alguns detalhes para que o contrato não ser nulo ou anulável. Sendo assim é prudente vc seguir os conselhos do artigo. boa sorte!
marcus
Gostaria de saber o MODELO do contrato de ALUGUEL, com OPÇÃO DE COMPRA E VENDA
Silvio
modelo de como elaborar um contrato de locação com clausula de opção de compra.
Obrigado
helena nahomi
Gostaria de obter um modelo de contrato de locação residencial com opção de compra
Antonio
Adorei as suas explicações porém, gostaria de comprar um modelo de contrato de aluguel residencial com opção de compra. Como devo proceder.
Andrea Manelli Rizzoli
O artigo deixa vago os aspectos legais, ressalta a vantagem comercial para as partes. Vcs podem me enviar um modelo de contrato de locação comercial com opção de compra?
Eduarda Rodrigues
Gostaria de saber se podem me enviar um modelo de contrato de aluguel com opção de compra
maria helena
nescesito um modelo em cuiaba mt de como seria o aluguel com opçao de compra...por favor...obrigado.
cesar souza
boa tarde maria helena, voce conseguiu um modelo? se sim será que poderia me passar ou passar por aqui mesmo para ajudar o pessoal que precisa. cesarfontao@hotmail.com
um abraço
viviane
preciso de um modelo urgente!
viviana
preciso de um modelo dessa modalidade de locação com Urgência por favor contrato de locação residencial com opção de compra
A sua avaliação:
FLÁVIO
Qual seria a melhor forma de assegurar a Comissão do Corretor diante desta situação de Contrato de Locação com Opção de Venda.
A sua avaliação:
Marto Lunez de Oliveira
Como elaborar um contrato de locação com a clausula de opção de compra (modelo)
EDMEA MAIA BARBOSA
modelo de como elaborar um cotrato de locação com clausula de opção de compra.obrigada.
A sua avaliação:
Marli Silva
pode me enviar um modelo do contrato de aluguel com opção de compra
A sua avaliação:
WALTER LACERDA
Seria possível receber um modelo do contrato de locação com opção de compra????
Douglas Gadotti
Bom Dia, vocês poderiam me enviar o modelo de contrato de locação com opção de compra? Obrigado

Como funciona um contrato de aluguel com opção de compra
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