Como funciona um contrato de aluguel com opção de compra

Em primeiro lugar, é preciso esclarecer alguns detalhes sobre o contrato de locação com opção de compra. Vamos a eles:

O que é o aluguel com opção de compra?

Este tipo de contrato permite o aluguel de uma moradia por um tempo determinado e estipulado. Depois deste período, o inquilino terá a opção de comprar a moradia, tendo evidentemente prioridade frente a outros compradores.

É preciso ressaltar que pela Lei do Inquilinato, o inquilino de um imóvel tem legalmente a preferência para comprá-lo uma vez que o proprietário colocar à venda, conforme o art. 27 da lei. Cabe ao locatário manifestar essa preferência em até trinta dias, caso contrário perde a chance de adquirir o bem.

Contudo, o que diferencia esse padrão do contrato de locação com cláusula de opção de compra do imóvel é que as parcelas do aluguel já funcionam como um abatimento no valor do imóvel, se ao final do contrato o inquilino optar por comprá-lo.

Qual é o benefício para o locatário/comprador?

O benefício está no fato de que o aluguel mensal que o locatário entrega durante esse período de tempo estipulado, será deduzido ao preço final de compra. Portanto, durante os anos de aluguel, o locatário está realizando um investimento. Também contará com mais tempo para se decidir sobre a compra.

De acordo com reportagem veiculada na Folha de São Paulo^[1], cada vez mais esse tipo de contrato vem sendo utilizado. Em depoimento ao jornal, o diretor da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade, Emerson Weslei Dias, essa é uma alternativa que faz sentido tão somente para quem de fato deseja adquirir o imóvel, visto que as mensalidades são mais altas do que um aluguel comum, já que se trata de uma espécie de "entrada".

Contudo, o especialista reforça que é melhor do que pegar um financiamento bancário e é uma ferramenta especialmente útil para aqueles que desejam ter casa própria, mas encontram dificuldades no que diz respeito a guardar dinheiro para atingir esse objetivo.

Veja mais informações em nosso artigo Como funciona o financiamento de casa própria.

Qual é o benefício para o locador/vendedor?

O locador passará esse período recebendo uma quantia fixa, portanto, esse imóvel não ficará parado sem trazer rendimento. Também não terá a preocupação de procurar um comprador, já que ele estará morando no imóvel de pronto. Se você é proprietário, confira Como avaliar um imóvel para venda.

Quais são as desvantagens deste tipo de contrato?

É importante revisar conscientemente o contrato. No mesmo devem constar quantos anos poderá estar o inquilino na moradia antes de contar com a opção de compra. Também devem constar aspectos básicos como quem assume as despesas de condomínio e IPTU.

Uma das desvantagens desse tipo de contrato são as variações de IPC. Pode ser que no momento da compra, nossa futura moradia já não valha o que valia antes, mas se tivermos assinado o preço, não temos direito ao abatimento. Além disso, normalmente as entradas destas moradias costumam ser mais caras que os depósitos que se realizam em um aluguel normal. Portanto, o investimento inicial é mais elevado.

Entre os direitos do inquilino está a faculdade de poder desistir da compra do imóvel a qualquer tempo. É importante saber que o inquilino que aceita um contrato com opção de compra, que não estará obrigado a comprar a mesma ao finalizar o período de aluguel estipulado. Simplesmente contará com a opção, como seu próprio nome indica. No entanto, como já enfatizamos, esse modelo de contrato é ideal para quem realmente planeja comprar o imóvel, uma vez que as prestações costumam ser mais altas do que as de um aluguel comum.

No que diz respeito às obrigações do proprietário, uma vez finalizado o tempo de aluguel, o proprietário não poderá se negar a vender a moradia. Não obstante, é melhor se certificar legalmente disso, pois se o proprietário falecer antes da venda ter sido concluída, os herdeiros podem se negar a vendê-la e criar algum tipo de problema, uma vez que este imóvel entraria no espólio. Isso pode dar uma boa dor de cabeça na Justiça, então fique atento à essa desvantagem.

O contrato de locação com reserva de compra é relativamente novo, por isso podem surgir algumas dúvidas sobre como surgirá a cláusula no contrato de aluguel com opção de compra. Vejamos o que não pode faltar:

• É preciso deixar claro logo no objeto do contrato que se trata de uma locação com reserva de compra, bem como o valor de venda combinado entre as partes.

Observe este modelo de contrato^[2], com grifos nossos:

CLÁUSULA 7ª – Dentro do prazo de locação (06 meses) os LOCATÁRIOS deverão exercer o DIREITO DE COMPRA do imóvel descrito no objeto contratual nas seguintes condições:

PARÁGRAFO 1º - O valor de venda pactuado é de R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil). Havendo o a compra e pagamento do imóvel até dia 00/00/2019, haverá o desconto de R$ 50.000,00 (cinquenta mil), resultando, nessas condições, no valor final de R$ 500.000,00 (quinhentos mil).

PARÁGRAFO 2º - O pagamento deverá ser feito à vista ou através de entrada (valor ou percentual?), mais financiamento bancário do restante.

PARÁGRAFO 3º - Caso a compra e o pagamento do imóvel sejam feitos dentro do prazo de locação, os LOCATÁRIOS/COMPRADORES ficarão isentos do pagamento dos aluguéis a vencer.

A partir da análise da cláusula e dos parágrafos, podemos concluir que em um contrato de locação com opção de compra devem estar presentes:

• O prazo disponível para os inquilinos comprarem o imóvel;
• O valor a ser descontado do valor total do imóvel, considerando os aluguéis que foram pagos;
• A forma do pagamento do restante do imóvel;
• A desobrigação de pagar aluguel após efetivar a compra do imóvel.

É preciso que o comprador fique atento que a compra e venda de imóveis é um ato solene, então para de fato ser possuidor da casa/apartamento é preciso fazer o registro no Cartório de Registro de Imóveis da sua região, onde o proprietário original passará o bem para o seu nome.

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• Tenha a assessoria de um advogado antes de tomar a decisão.
• Leia corretamente o contrato antes de assiná-lo.